온라인 쇼핑 40% 시대, 물류창고는 어디로 가는가

[Beyond Live 소개]

'비욘드 라이브'는 물류·유통·제조 분야의 최신 강연과 세미나를 비욘드엑스의 시각으로 재해석하여 전달하는 콘텐츠 시리즈입니다. 현장 전문가들의 인사이트를 실무자 관점에서 정리하여, 바쁜 업계 종사자들이 핵심만 빠르게 파악할 수 있도록 구성했습니다.

본 글은 인하대학교 물류전문대학원 김용진 교수의 "온라인 쇼핑과 물류부동산" 강연을 바탕으로, 비욘드엑스 가 물류·부동산 업계 실무자의 관점에서 재구성한 분석 기사입니다.

"아파트 상가에 이제 부동산만 남았다"

온라인 쇼핑이 바꾼 유통 지도, 그리고 물류부동산의 미래

글 편집. 김철민 비욘드엑스 대표

아파트 상가의 조용한 몰락

여러분이 사는 아파트 단지 상가를 한번 돌아보세요. 무슨 가게들이 장사를 하고 있나요?

부동산, 헤어샵, 병원, 약국, 편의점... 그리고 또? 아마 손에 꼽을 정도일 겁니다. 심한 경우 10개 가게 중 5개가 부동산이고, 나머지도 비슷비슷한 업종입니다.

"장사하는 사람들이 사라지고 있어요."

인하대학교 물류전문대학원 김용진 교수의 날카로운 지적입니다. 우리 어렸을 때만 해도 "우리 집 장사해요"라고 대답하는 친구들이 꽤 많았습니다. 구멍가게, 슈퍼, 문방구, 철물점, 옷가게... 소상공인이 할 수 있는 일이 많았죠.

그런데 지금 아이들에게 물어보면 어떨까요? "장사한다"는 답이 나올 수가 없습니다. 소상공인들이 할 수 있는 일들이 거의 없어진 겁니다.

왜? 온라인 쇼핑 때문입니다.

2018년, 트럼프 vs 아마존의 대결

2018년, 미국에서 흥미로운 일이 벌어졌습니다.

도널드 트럼프 당시 대통령이 아마존을 "공공의 적"이라고 공격했습니다. "너네 때문에 소상공인들이 다 죽어. 먹고 살 게 없어졌어!" 같은 해, 130년 전통의 백화점 유통 거대기업 시얼스(Sears)가 파산했습니다.

미국 전역이 온라인 쇼핑의 부작용에 대해 논쟁했습니다.

그런데 여기서 질문 하나. 그때 미국의 온라인 쇼핑 비중은 얼마였을까요?

미국 vs 한국: 놀라운 격차

2018년 미국은 겨우 9.5%였습니다. 소매 판매액의 10%도 안 되는 수준에서 이런 논란이 일어난 겁니다.

같은 시기, 한국은? 18%였습니다. 미국의 거의 2배. 그런데도 아무도 문제 삼지 않았습니다. 왜? 우리는 이미 익숙해졌으니까요. 클릭 한 번이면 집 앞까지 배송되는 게 너무 당연해서, 그게 누군가의 생계를 위협하고 있다는 사실을 잊고 살았습니다.

40% 시대의 충격

2024년 현재, 온라인 쇼핑 거래액은 약 250조원입니다.

온라인 쇼핑 vs 상품 거래액, 무엇이 다른가?

온라인 상품 거래액은 물리적으로 상품이 왔다갔다 하는 거래만 포함합니다. 영화 티켓이나 비행기표처럼 온라인상에서 문서만 오면 되는 건 빼고요.

물류 관점에서 중요한 건 상품 거래액 27%입니다. 실제로 택배 박스가 움직이는 거래죠.

온라인 쇼핑 품목별 구성

주요 품목:

• 음식 서비스 (배달): 가장 큰 비중
• 음식료품: 2위
• 여행 및 교통 서비스
• 생활용품
• 가전제품

먹거리가 우리나라 온라인 쇼핑에서 차지하는 비중이 압도적으로 높습니다.

성장 추이가 말하는 진실

2018년 18%였던 상품 거래액이 2024년 27%가 되었습니다. 미국의 거의 3배 수준입니다.

"그런데 우리나라 사람들은 그 누구도 온라인 쇼핑이 높아서 문제라고 말하지 않아요."

김용진 교수의 말입니다. 정말 그렇습니다. 오히려 "배송이 느리다", "로켓배송 아니면 안 산다" 이런 불평만 하죠.

코로나가 바꾼 모든 것

그래프를 보면 2020년부터 2022년까지 급격하게 뛰어오른 구간이 있습니다.

코로나 시기입니다.

"저희 아버지 어머니, 80대 계시는데 온라인 쇼핑 안 하셨어요. 거부감도 있고 힘들어하셨죠. 근데 코로나 때 하시더라고요. 겁나니까."

김 교수의 증언입니다. 제 부모님도 그랬습니다. 70대 후반인데 코로나 이후 쿠팡과 마켓컬리를 쓰기 시작했습니다.

사재기가 없었던 나라

우리나라가 코로나를 극복한 동력 중 하나가 온라인 쇼핑이라는 분석이 있습니다.

외국들을 보세요. 휴지 하나 잡고 머리끄댕이 잡고 싸웠습니다. 마트에서 식량 사재기하느라 난리였죠. 그런데 우리나라는 그런 모습이 없었습니다.

왜? 클릭 클릭하면 집 앞으로 왔으니까.

많은 사람들이 이 코로나 점프가 2023년에 가라앉으면 유지될 거라고 예상했습니다. 그런데 2024년 다시 올라갔습니다.

온라인 쇼핑, 어디까지 갈까?

온라인 쇼핑 비중이 50%는 넘어갈 것 같습니다. 그런데 80~90%까지 가면 어떻게 될까요?

"우리나라 유통 시장이 붕괴됩니다. 중소상인들은 정말 먹고 살 게 없어지거든요."

예전에 대형마트를 제재했던 것처럼 (밤 10시 이후 영업 금지, 일요일 의무 휴업) 온라인 쇼핑도 규제가 필요할지 모릅니다. 50% 선까지는 아니지만, 80~90%가 되면 정말 뭔가 해야 할 겁니다.

온라인 쇼핑, 누가 돈을 버는가?

많은 사람들이 온라인 쇼핑 하면 뭔가 스마트하고, 젊고, 스타트업스러운 걸 떠올립니다.

하지만 실제로 돈을 버는 건 누구일까요?

온라인 쇼핑 생태계의 수혜자

플랫폼의 독주

"80% 어디서 주로 클릭클릭하세요?"

설문조사마다 다르지만, 쿠팡과 네이버가 차지하는 비중은 65% 이상입니다.

쿠팡 vs 네이버 비교

쿠팡은 매출액 기준으로 크고 (직접 사서 팔기 때문), 네이버는 중개만 하니 매출액은 작지만 점유율로 보면 1, 2등을 다툽니다.

쿠팡과 네이버가 중소상인이고 스타트업인가요? 아니죠. 이제 대기업입니다.

택배의 역설

우리가 바라보는 택배는 기사분들입니다. 그런데 기사분들은 개인사업자예요. 진짜 돈 버는 건 뒷단에 있는 거대 장치 산업, 24개 택배 사업자들입니다.

2024년 택배 시장 현황

하루에도 수천만 개의 박스가 전국을 오갑니다. 이 엄청난 물동량을 처리하는 건 결국 대기업입니다.

과연 바람직한가?

이에 대한 고민이 필요합니다.

물류부동산의 폭발적 성장

온라인 쇼핑이 커지면 뭐가 필요할까요? 창고입니다.

50년간의 변화: 20배 성장

대형 창고만 집계 (1,000㎡ 이상)

• 총 면적: 61,871,052㎡
• 개수: 10,088개

50년 동안 20배 이상 증가했습니다. 특히 2000년대 이후 급증했죠.

물류부동산의 시공간적 특징

1971년부터 2017년까지의 변화를 시각화한 지도를 보면, 수도권을 중심으로 물류부동산이 폭발적으로 증가한 것을 한눈에 볼 수 있습니다.

연도별 물류부동산과 인구 변화

물류부동산 증가는 인구 증가와도 밀접한 관련이 있습니다. 특히 수도권 인구 집중과 함께 창고도 수도권에 집중되는 현상이 뚜렷합니다.

수도권 창고 분포 (규모별)

창고 규모가 커질수록 특정 지역에 집중되는 현상이 뚜렷합니다.

수도권 집중 현상

수도권 상위 10대 물류창고 밀집 지역 (2023년 9월 기준)

왜 수도권일까?

온라인 쇼핑과 물류부동산의 상관관계

데이터가 말하는 진실

김용진 교수팀이 흥미로운 연구를 했습니다. 온라인 쇼핑 거래액과 물류창고 면적 증가의 상관관계를 분석한 겁니다.

결과는 명확했습니다.

학술 논문 분석 결과

물류부동산 공급에 영향을 미치는 요인

왜 대형창고일까?

온라인 쇼핑의 특성:

이 모든 걸 감당하려면 규모의 경제가 필요합니다. 작은 창고 여러 개보다 큰 창고 하나가 효율적입니다.

공급 과잉인가, 아직 부족한가?

현재 상황 진단

"대형 창고에 대한 수요는 분명히 있을 것 같습니다. 근데 지금 당장은 공급 과잉이 맞아요."

김 교수의 진단입니다. 현재 공실률도 꽤 있습니다.

물류부동산의 특수성

"조금의 공급 과잉도 단가를 어마어마하게 떨어뜨립니다."

중장기 전망: 세분화와 전문화

3기 신도시, 미래 물류의 실험장

2020년, 흥미로운 프로젝트가 있었습니다.

L공사와 S물산의 3기 신도시 스마트 물류 계획

김용진 교수가 직접 참여했던 프로젝트입니다. 아쉽게도 일부는 실현되지 못했지만, 미래 물류의 청사진을 보여준다는 점에서 의미가 큽니다.

핵심 아이디어: 3단계 배송 시스템

하남 교산신도시의 실험

마이크로 UCC (Urban Consolidation Center) 개념\

기존 방식 문제점:

• 대형 트럭이 단지 내부까지 진입
• 교통 혼잡 발생
• 탄소 배출 증가
• 소음, 안전 문제

마이크로 UCC 솔루션:

S물산의 야심찬 제안: OHT 시스템

여기서 정말 흥미로운 아이디어가 나왔습니다.

OHT (Overhead Hoist Transport) 기술 응용

제안 시스템:

1. 지하 공간에서 물건을 집어서
2. 천장에 매달려서 왔다갔다
3. 각 아파트까지 자동 배송

수직 배송 시스템

기존 기술 응용:

원베일리 사례:

• 음식물 자동 처리 시스템: 약 104억 원 투입
• 전체 사업 규모: 약 1조 원
• 같은 비용이면 택배 자동 배송도 가능

아쉬운 좌절

결렬 이유:

• S물산: "우리 이름 안 넣어주면 보고서에 싣지 않겠다"
• L공사: "특정 기업 이름을 어떻게 넣나"
• 결과: 보고서에서 제외, 사업 무산

"정말 아쉽습니다. 실현됐으면 세계 최초의 사례가 됐을 텐데..."

스마트물류센터 인증제: 실질적 혜택

마지막으로 실무자들에게 정말 중요한 정보 하나 드립니다.

국가 인증제 중 돈이 되는 것

"국가가 만들어놓은 인증제들이 사실 유명무실한 게 많아요. 줄 수 있는 건 명예뿐이죠. 근데 사실 명예 먹고 사는 건 아니잖아요."

김 교수의 말입니다. 그런데 스마트물류센터 인증제는 다릅니다.

이건 돈이 됩니다.

등급별 금리 지원 혜택

실제 절감액 계산

시나리오: 중소기업, 100억 원 대출, 1등급 인증

5년 기준:

• 총 지원액: 10억 원
• 서류 작업 대비 효과: 매우 높음

신청 대상

인증 현황 (2024년 12월 기준)

총 47개 기업 인증

신청 방법 및 문의

제도 변화 예고 (2025년~)

물류혁신 R&D: 정부도 움직인다

2021년, 오랜만에 물류 분야에 천억 규모 R&D가 나왔습니다.

주요 R&D 과제 (예산: 각 100억 원 규모)

김용진 교수 담당 과제: 콜드체인

2024년 신규 과제

우리나라 물류의 독특한 특징: 도로 의존도 92%

마지막으로 흥미로운 통계 하나.

한국의 화물 수송 분담률

왜 철도가 안 쓰일까?

철도공사 입장

물류업체 입장

결과: 우리나라 물류는 트럭이 절대 강자

도로 인프라가 물류부동산에 미치는 영향

편집자의 시각: 3가지 인사이트

10년 넘게 물류 시장을 지켜본 제 관점에서 핵심을 정리하겠습니다.

1. 온라인 쇼핑 50% 시대를 준비하라

현재 → 미래 로드맵

준비 체크리스트:

2. 물류부동산은 데이터로 접근하라

투자 전 필수 확인 데이터

주의사항

3. 스마트물류센터 인증제를 활용하라

ROI 계산

이 정도 혜택이면 충분히 할 만합니다.

결론: 변화의 한가운데서

온라인 쇼핑 40% 시대.

편리함의 이면에는:

• 사라지는 소상공인
• 폭증하는 택배 물동량
• 급증하는 물류창고
• 바뀌는 도시 구조

이 모든 변화의 한가운데 우리가 서 있습니다.

주체별 액션 아이템

변화는 멈추지 않습니다.
하지만 준비된 자만이 기회를 잡습니다.

[저작권 안내] 본 글의 저작권은 김용진 인하대학교 물류전문대학원 교수님과  비욘드엑스에 있습니다. 사전 서면 동의 없이 본 글의 내용을 무단으로 복제, 배포, 전송, 전시, 공연 및 방송하는 행위를 금합니다. 자료 문의: ceo@beyondx.ai

© 2025 BEYONDX. All rights reserved. This is part of the STREAMLINE: Beyond Logistics Playbook by BEYONDX series.